从法律的角度来看，德国的不动产登记制度有许多值得借鉴的地方。

　　不动产登记立法

　　德国关于不动产登记的立法比较完善，主要表现为1896年制定的民法典的第三篇，即物权篇，1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则，以及修订的《不动产登记命令》等。另外，《住宅所有权和永久居住权法》等特别法中也规定有相应的关于不动产登记的程序性规范。上述立法共同构成不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则，尤其强调登记在不动产变动中的重要作用。

　　除了规则的完备，德国不动产登记制度中还有许多特色。比如，根据《不动产登记条例》的规定，德国不动产登记机关设在地方法院，专司不动产登记职责，其登记行为具有司法性，登记效力与初审法院的判决相同。因不动产登记发生争议的，无需再行起诉，而由当事人直接向上一级法院提出上诉。

　　预告登记避免一房数卖

　　预告登记制度，为德国民法所创立，是不动产登记的特殊类型，对不动产物权请求权的实现具有重要意义。这一制度可以有效避免因开发商恶意而出现的一房两卖或数卖。预告登记的是将来发生的不动产物权变动的请求权。如果购房人将其请求权纳入预告登记后，其请求权就具有了物权的排他效力，卖方任何违背预告登记内容的处分行为都是无效的。也就是说，预告登记制度可以确保购房人取得所购房屋的所有权。

　　更正登记和异议登记实现有错必纠

　　现实生活中，因登记机关或当事人的原因，或出于有意或出于无意，难免会出现登记权利与事实权利不符的情形。法律应当为真正的权利人提供救济。根据登记错误的原因不同，更正登记可以由不动产权利人或者利害关系人提出，即申请更正；也可以由登记机关自行提出，即自为更正。

　　合并与分立登记为了交易安全

　　德国法中还有关于不动产的合并与分立登记。多个不动产登记为一个不动产的是不动产的合并登记，而一个不动产在登记簿上分离登记为多个不动产的，是不动产的分立登记。不动产的合并与分立登记，明显不同于因登记错误而产生的更正登记。不动产的合并与分立，会导致不动产物权的变动，不仅涉及当事人自己的利益，也很可能会影响到第三人的物权或其他权利。因此，不动产合并与分立涉及第三人利益的，应当取得他人同意，未取得他人同意而合并或分立的，不动产权利人应承担连带赔偿责任。为了消除不动产合并或分立对交易安全的妨害，为了保障第三人利益，保障交易安全，不动产合并或分立登记显得十分必要。

　　(《学习时报》)